Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
Управляющая компания не справляется, деньги уходят непонятно куда, а жалобы не помогают. Собственники хотят выбрать другую УК или перейти на ТСЖ, но не знают процедуру.
Короткий ответ
Сменить УК может только общее собрание собственников. Нужны инициатор, правильное уведомление всех собственников заранее, кворум и оформленный протокол с решением о расторжении договора со старой УК и выборе новой. Протокол и документы передаются в жилищную инспекцию, которая вносит изменения в реестр лицензий. Больше половины неудач связаны не с юристами УК, а с ошибками в уведомлении и подсчете голосов.
Важные сроки
уведомить собственников о собрании
передать протокол и решения в управляющую организацию и жилищную инспекцию
передача технической документации прежней УК новой
оспаривание решения собрания в суде
Что сделать по шагам
- 1Соберите реестр собственников и площади
Голоса считаются по площади помещений, а не по количеству людей. Реестр можно запросить у действующей УК, она обязана его предоставить.
- 2Найдите новую УК и согласуйте условия
Заранее получите проект договора управления, перечень работ и тариф. Проверьте лицензию организации в реестре жилищной инспекции.
- 3Уведомите собственников не позднее чем за 10 дней
Способ уведомления должен соответствовать ранее принятому решению собрания или закону: заказные письма, вручение под подпись, размещение на информационных стендах, если такой способ утвержден.
- 4Проведите собрание и правильно посчитайте голоса
Форма может быть очной, заочной или очно-заочной. Проверьте кворум, соберите письменные решения, зафиксируйте результаты по каждому вопросу повестки.
- 5Оформите протокол и направьте документы
Протокол составляется по установленным требованиям. Копии направляются в действующую УК, выбранную УК и в государственную жилищную инспекцию для внесения дома в реестр лицензий.
- 6Проконтролируйте передачу документации и денег
Старая УК обязана передать техническую документацию и остатки средств по дому. Если она затягивает, подавайте жалобу в инспекцию и иск.
Что подготовить
Готово 0 из 7. Отметки сохраняются на этом устройстве.
Ошибки, которые мешают результату
- Нарушить срок и способ уведомления собственников. Это самое частое основание для отмены решения собрания в суде.
- Считать голоса по головам, а не по площади помещений. Кворум окажется недостоверным и протокол оспорят.
- Не включить в повестку вопрос о расторжении договора со старой УК и об утверждении условий договора с новой. Половинчатое решение инспекция не примет.
- Проводить собрание без реестра собственников и без бланков решений. Итог невозможно подтвердить документально.
Какой результат контролировать
Дом переходит под управление выбранной организации, изменения вносятся в реестр лицензий, прежняя УК передает документацию и прекращает начисления.
прямых пошлин нет, расходы на печать бланков, почтовые уведомления и выписки из ЕГРН
не применяется, но при незаконном удержании средств дома их можно взыскать со старой УК
Правовая основа
общее собрание собственников как орган управления домом и его компетенция, включая выбор способа управления
порядок созыва собрания, уведомление собственников и кворум
принятие решений, оформление протокола и обязательность решения для всех собственников
договор управления и порядок отказа от него собственниками
Частые вопросы
Какой нужен кворум и сколько голосов для смены УК?
Собрание правомочно, если участвуют собственники, обладающие более чем половиной голосов от общего числа. Решение о выборе управляющей организации принимается большинством голосов от числа участвующих. Голоса считаются пропорционально площади помещений.
Старая УК не отдает документы на дом. Что делать?
Прежняя управляющая организация обязана передать техническую документацию новой в установленный срок. При отказе подавайте жалобу в жилищную инспекцию и иск об обязании передать документы.
Может ли УК оспорить протокол собрания?
Да, и делает это часто. Поэтому критично соблюсти уведомление, кворум, повестку и оформление протокола. Срок на оспаривание решения собрания - шесть месяцев со дня, когда лицо узнало о нем.