Как проверить квартиру перед покупкой?
Вы нашли квартиру и вносите крупную сумму. Хочется убедиться, что продавец действительно собственник, а сделку потом не развернут через суд.
Короткий ответ
Проверка строится вокруг трёх вопросов: кто собственник, нет ли обременений и не будет ли кто-то оспаривать сделку. Основной документ - выписка ЕГРН, но с 1 марта 2023 года персональные данные собственника скрыты от посторонних, поэтому расширенную выписку с ФИО должен заказать сам продавец или вы по его нотариальному согласию. Дополнительно смотрите основание права, историю переходов, зарегистрированных жильцов, долги по ЖКХ, банкротство и исполнительные производства продавца. Всё, что вызывает сомнения, лучше проверять до внесения задатка.
Важные сроки
срок актуальности выписки ЕГРН
период, за который сделки должника могут быть оспорены при его банкротстве
срок оспаривания сделки заинтересованным лицом
Что сделать по шагам
- 1Закажите выписки ЕГРН
Нужны две: об основных характеристиках и правах на объект и о переходе прав. Первая покажет обременения, аресты и запреты, вторая - сколько раз квартира меняла хозяев. Много быстрых перепродаж подряд - тревожный признак.
- 2Проверьте личность и полномочия продавца
Сверьте паспорт с данными в расширенной выписке, проверьте паспорт по сервису МВД. Если продаёт представитель, проверьте доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты и по возможности встретьтесь с собственником лично.
- 3Изучите основание права
Особое внимание квартирам, полученным по наследству недавно и по договору дарения: могут появиться другие наследники или родственники дарителя. По приватизированному жилью проверьте, не был ли кто-то из проживавших исключён из приватизации, такой человек может сохранять право пользования.
- 4Проверьте продавца на риски
Смотрите базу исполнительных производств ФССП, картотеку арбитражных дел на банкротство, реестр сведений о банкротстве, сайты судов общей юрисдикции по фамилии. Если продавец в банкротстве или на грани, от покупки лучше отказаться.
- 5Проверьте, кто зарегистрирован и кто может вселиться
Запросите справку о зарегистрированных лицах и архивную выписку. Отдельно уточните, нет ли отказников от приватизации, лиц в местах лишения свободы и получателей ренты. Требуйте снятия всех с учёта до сделки и пропишите это в договоре.
- 6Зафиксируйте гарантии в договоре
В договоре укажите реальную полную цену, перечислите заверения продавца об отсутствии споров, прописанных лиц и долгов, пропишите срок освобождения квартиры и ответственность за нарушение. Расчёты ведите через аккредитив, эскроу или банковскую ячейку.
Что подготовить
Готово 0 из 7. Отметки сохраняются на этом устройстве.
Ошибки, которые мешают результату
- Занижать цену в договоре ради налога продавца. Если сделку расторгнут, вернут только сумму по договору, остальное доказать почти невозможно.
- Верить выписке ЕГРН, скачанной с сомнительного сайта. Заказывайте через Росреестр, Госуслуги или МФЦ.
- Не проверять банкротство продавца. Финансовый управляющий может оспорить сделку, и квартира вернётся в конкурсную массу.
- Отдавать деньги наличными без расписки и без банковской схемы расчётов.
Какой результат контролировать
Понимание реальных рисков по конкретной квартире и договор, в котором эти риски закрыты заверениями и порядком расчётов.
Выписки ЕГРН стоят недорого, размер платы устанавливает Росреестр, уточняется на дату заказа. Госпошлина за регистрацию перехода права для гражданина - 4 000 руб. при кадастровой стоимости до 20 млн руб., свыше - 0,02 процента кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб.
При обмане продавца можно требовать расторжения договора и возврата денег, а также убытков. Но вернуть деньги на практике сложнее, чем не потерять их.
Правовая основа
ЕГРН как единственный источник сведений о правах и обременениях
истребование имущества у добросовестного приобретателя, почему важна проверка истории сделок
сделки банкрота за последние годы могут быть оспорены финансовым управляющим
для продажи совместно нажитого жилья нужно нотариальное согласие супруга
Частые вопросы
Почему в выписке ЕГРН нет фамилии собственника?
С 1 марта 2023 года персональные данные правообладателя закрыты для третьих лиц. Расширенную выписку с ФИО может заказать сам собственник или вы, если он оформит нотариальное согласие на раскрытие данных.
Обязательно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи?
Не всегда: нотариус обязателен для сделок с долями, с имуществом несовершеннолетних и подопечных. В остальных случаях это по желанию сторон, но нотариус добавляет защиты и берёт на себя проверку.
Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство месяц назад?
Это повышенный риск: могут объявиться наследники, пропустившие срок. Если решаетесь, требуйте от продавца заверений, рассмотрите титульное страхование и не занижайте цену в договоре.